香港岛山顶是全球知名的顶级豪宅区之一，但近期，山顶豪宅二手市场正经历一波猛烈的降价潮，即便是“影帝”周润发持有的豪宅，在放售四年后，也只能大幅下调叫价。
加列山道48号“阳光花园”
“发哥”再降价：
物业四年累减6000万港元
7月29日，记者查阅香港土地注册处资料发现，由周润发及其妻子陈荟莲通过公司Cassia Hill Limited（桂山有限公司）持有的山顶加列山道48号“阳光花园”洋房，其意向价已于7月下调至1.6亿港元。
这一意向价与其于2024年12月的1.95亿港元叫价相比，下降了3500万港元，降幅达17.9%。而与2022年10月初次放售时的2.2亿港元叫价相比，该物业在不到四年时间内已累计降价6000万港元，降幅约27.3%。
据香港土地注册处资料，Cassia Hill Limited于2010年9月签署临时买卖合约，并于2011年1月正式以1.28亿港元购入该物业，该成交价曾创下该屋苑历史总价新高。
市场消息称，该物业实用面积2547平方英尺（约236.6平方米），附带约2000平方英尺的花园及700平方英尺的天台，并拥有两个车位。按最新1.6亿港元叫价计算，折合平均单价约62819港元/平方英尺。
尽管已大幅让利，但该物业单价仍相对较高。记者查询美联物业官网发现，同屋苑另外两个放盘单位——实用面积均为1690平方英尺的洋房——售价分别为7332万港元（约43385港元/平方英尺）和1亿港元（约59172港元/平方英尺）。这意味着周润发的物业单价仍比同屋苑其他放盘高出6%至45%。
值得注意的是，这已是周润发年内第二次因卖楼上新闻。据今年4月的媒体报道，周润发以750万港元出售了西半山坚道嘉景台一个中层三房单位——该单位由周润发夫妇于1995年仅以392万港元购入，持有时间长达31年，账面获利358万港元。那次出售是周润发时隔16年再度卖房。
周润发是香港娱乐圈公认的“楼王”。据公开信息，周润发及相关人士持有多个住宅单位及一幅地皮，分布在山顶、九龙塘、太子及西贡等传统豪宅区，市值逾10亿港元。
山顶豪宅集中降价背后
周润发的物业降价并非孤例。自今年4月起，香港山顶传统豪宅地段已录得至少8宗放盘减价个案。这批物业的业主原本开价介于9800万港元和8.9亿港元之间，最新叫价已调整为9000万港元至6.73亿港元。
山顶豪宅集中降价的背后，是持续高企的利率环境对高端物业市场的深度压制。7月30日，香港金融管理局宣布将基本利率维持在4厘不变。美联储同日亦宣布维持联邦基金利率不变，但30年期美债收益率大幅飙升，创近20年新高。在港元与美元挂钩的联系汇率制度下，香港利率被动跟随美国，按揭成本居高不下，直接压制了豪宅买家的入市意愿。
地产代理机构俊福行（Best-Group）在今年4月发布的豪宅市场分析报告中指出，香港豪宅市场已进入“买方主导”阶段。报告认为，豪宅买家虽然资金充裕，但决策更加审慎，更依赖数据驱动，“他们会对标银行估值、区域成交价、租金回报率及转售潜力”。仍锚定2021年或2022年高峰价格的业主，往往面临漫长的放售周期；相比之下，主动降价5%至10%的盘源则更有机会成交。
值得注意的是，当前香港豪宅市场正呈现明显的分化格局。俊福行报告分析称，山顶、南区等核心地段的顶级稀缺资产依然是买家争夺的焦点——这些物业拥有不可复制的景观、极度有限的供应和持久的财富保值功能，“在降息预期与宏观经济不确定性并存的时期，资本往往最先涌向最具防御性的实物资产”。在此类交易中，买家仍愿意为稀缺性支付溢价。
但对于地段稍逊、楼龄较长或缺乏独特卖点的普通豪宅而言，成交周期明显拉长，议价空间也更大。俊福行报告指出，买家正在从“越大越好”转向“越稀缺越值钱”，对户型的实用性、隐私保护、车位配置和物业管理的要求显著提升。
这种分化在周润发的“阳光花园”洋房上体现得淋漓尽致：即使已降价6000万港元，该物业每平方英尺叫价仍比同屋苑其他放盘高出6%至45%，说明稀缺性仍是定价的核心支撑。但与此同时，长达四年的放售周期也表明，在当前的买方市场环境下，即便是顶级稀缺资产也难以按卖方理想的价格快速成交。
内地买家与利率成关键变量
展望后市，多家机构认为，内地高净值人群和家族办公室的购买力，以及全球利率走向，将是决定香港豪宅市场走势的两大关键变量。
俊福行报告指出，香港特区政府近年来出台的积极吸引资产管理机构、家族办公室和全球人才的政策，为豪宅市场提供了中长期支撑。内地买家对香港豪宅的兴趣仍然存在，但决策节奏已明显放缓，“他们更关注资产的长期配置价值，而非短期投机回报”。
然而，风险因素依然不容忽视。全球利率走向、地缘政治局势、金融市场波动以及本地经济复苏力度，均在持续影响高净值买家的决策。美联储7月议息会议后，30年期美债收益率飙升至近20年高位，市场对降息时点的预期再度延后，这无疑给香港豪宅市场的回暖前景蒙上了一层阴影。
对周润发而言，“阳光花园”洋房能否在1.6亿港元的价位找到买家，仍是未知数。从2.2亿港元到1.6亿港元，四年间累计让利6000万港元——“发哥”的这一豪宅交易，或许正是香港豪宅市场从卖方时代进入买方时代的一个经典注脚。
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